Oktober 2017 kreeg ik een brief. Eigen Haard wilde het pand waar ik in woon gaan renoveren. Een brief die ik al 10 jaar verwachte. Want toen ik erin trok was er al sprake van. Nu was het eindelijk zover.
Ik woon in een prachtig voorbeeld van de sociale visie en het idealisme dat 110 jaar geleden leefde. Het is dan ook een gemeentelijk monument. En omdat het geen gegeven is dat er na de renovatie een mooi, praktisch en duurzaam pand staat die de visie en het idealisme van toen nog steeds uitdraagt, stelde ik me verkiesbaar als bewonerscommissielid.
Gelukkig kreeg ik samen met zes medebewoners het vertrouwen.
Om tot een uiteindelijk plan te komen was een pijnlijk proces
Zo’n proces is wettelijk vastgelegd. Samen met een bewonerscommissie worden er stappen doorlopen en plannen geschreven. Die weer voorgelegd worden aan de bewoners tijdens bewonersavonden. Waar gewaarborgd dient te worden dat bewoners inspraak hebben en zo de plannen van een woningcorporatie mede kunnen vormgeven.
Op papier lijkt dat goed afgetimmerd. Dus zijn we als bewonerscommissie gelijk begonnen met het opstellen van onze doelen. En die zijn in de afgelopen vier en half jaar eigenlijk niet veranderd.
- Een aanzienlijk deel van de bewoners is op leeftijd en behoeft daardoor extra ondersteuning en begeleiding in het proces en bij de verhuizing (en).
- Een deel van de bewoners heeft flink wat tijd en geld gestoken in het opknappen van de woning, o.a. keukens en vloeren (Zelf Aangebrachte Voorzieningen). Voor de vergoeding dan wel vervanging van de ZAV vraagt de BC extra aandacht. Aanvullend hierop heeft een aantal bewoners de beschikking over een zolder die in de huidige situatie ingericht is en gebruikt wordt als vertrek. Voor deze bewoners is het van belang dat de zolder na renovatie wordt opgeleverd in een staat die met de huidige staat overeenkomt of vergelijkbaar is.
- Inzet en planning op clustergewijze aanpak waarbij zoveel mogelijk woningen in het complex kunnen worden ingezet als wisselwoning in dit project.
- Huurprijzen na renovatie worden in alle gevallen niet hoger dan de liberalisatiegrens van 710,68 (peildatum 2018). Tevens verzoekt de BC om aftopping van huurprijzen naar de bij het huishouden passende aftoppingsgrens.
- Het meenemen in het sociaal plan van doorschuifmogelijkheden naar een andere woning in het complex.
- Verder onderzoek naar energetische woningverbeteringen waarin zeker wordt meegenomen onderzoek naar mogelijkheden plaatsing zonnepanelen, onderzoek naar mogelijkheden voorbereiden op een gasloze toekomst en wat verder nog ter tafel komt. Eventueel zal de BC hiertoe zelf ook een deskundige in de arm nemen.
- Vanwege het ontbreken van energie labels voor de meeste woningen, wat van belang is bij berekening van de huurverhoging via de SAVE methode, uitgaan van de meest gunstige (redelijke) labelsprong.
- De wensen van bewoners zijn binnen technische en financiële kaders en mogelijkheden, leidend voor het ontwerp.
Bewonerscommissies zijn tandloos
Maar onze ervaring is, na duizenden uren werk van mij en mijn mede commissieleden, dat een bewonerscommissie geen wettelijke middelen en budget heeft om maar iets af te dwingen. De woningcorporatie kan zonder argumentatie zijn eigen keuzes maken zolang het binnen de wettelijke kaders valt van het bouwbesluit en het netjes alle stappen in het proces doorloopt.
Je kan als bewonerscommissie bijvoorbeeld geen experts inhuren zonder budgettaire toestemming. En al zou je een expertise rapport presenteren vol met valide argumenten, dan hoeft daar niets mee gedaan te worden. Zelfs ons pittig en goed onderbouwd gekwalificeerd advies, het sterkste middel op papier, kunnen ze zonder significant weerwoord naast zich neer leggen (wat ook is gebeurd).
Enige machtsmiddel is eigenlijk escalatie. Sturen op conflict wat uiteindelijk kan eindigen bij een rechter. Maar dit leidt altijd tot grote vertraging zonder garanties dat de uitkomst ook werkelijk beter is. Ondertussen worden de leefomstandigheden van de bewoners slechter terwijl die als niet best was. Dus kozen we ervoor om in gesprek te blijven en alle wegen te bewandelen die er procesmatig te bewandelen waren en hopen dat ze ook het licht gingen zien.
Conclusie: als bewonerscommissie hebben we bar weinig van onze uitgangspunten kunnen veiligstellen ondanks alle inspanningen. We hebben ze alleen maar kunnen controleren, behoeden voor fouten en kunnen bijsturen op moment dat ze wettelijk te kort schoten. Wat natuurlijk goed is maar veel te basaal.
De andere kant van het verhaal
De woningcorporaties staan gezamelijk en individueel voor een huzarenstuk. Er wordt enorm veel van hun gevraagd, maar de middelen en mensen zijn enorm beperkt. En ook is het een taak die niet van nature bij de corporaties lag. Dus ook de cultuur & kennis ontbreekt. Daarnaast zijn er nog vele andere uitdagingen die het moeilijk maken om daadkrachtig en toekomst bestendig te handelen.
Door al deze uitdagingen blijven ze hangen in het mantra van isoleren, isoleren, isoleren. Dat is natuurlijk een veilige investering en zorgt met zekerheid voor een significante CO2 reductie en ze tikken daarmee hun wettelijke plicht af. Maar het garandeert niet dat een woning ook werkelijk toekomstbestendig is en voor een (toekomstige) bewoner betaalbaar blijft.
Wat wordt er straks opgeleverd?
In januari 2024 worden de eerste gerenoveerde woningen opgeleverd. De voorgevel gaat eruit zien zoals zijn gloriedagen (als ze niet besluiten toch te bezuinigen op de balkons). Achtergevel doen ze alleen het hoogst noodzakelijke. Deuren en kozijnen worden vervangen, ramen voorzien van goed isolatieglas. Dakpannen worden vernieuwd en er komen een paar zonnepanelen (gemeentelijk monument dus mag eigenlijk niet in het zicht.)
Binnenin wordt helemaal leeg gehaald. De fundering wordt op een diepere zandlaag geplaatst. Door middel van binnenwanden wordt het pand van een dikke laag isolatie voorzien. Allemaal nieuwe bedrading en infrastructuur. Waardoor de woningen straks label A en B mogen dragen en het ruim voldoet aan de wettelijke bouwvoorschriften. Wat zeker een duimpje verdient. De indeling en (materiaal)keuzes gemaakt door de architecten hadden zeker meer liefde en inzicht kunnen gebruiken. Veel van het karakter in de woningen zal verdwijnen. Het vele natuurlijke licht, waar de architect overduidelijk voor had gekozen, wordt dichtgetimmerd door de glazen deuren te vervangen met dichte en ramen boven en naast de deuren te laten vervallen.
Tot onze spijt is er is geen goed energieconcept bedacht voor de woningen waardoor bewoners onnodig dure fossiele energie gaan gebruiken. We stoken tot 2038 nog steeds gas via een standaard hoogrendementsketel voor verwarming en warm water.
Grootste zorgen
Los van het stoken op fossiel tot 2038, wat zeer slecht is voor onze biosfeer. Maken we ons als bewonerscommissie erg zorgen over de betaalbaarheid van de woningen. Volgens onze berekening (aan de hand van bestaand overheidsbeleid) zijn de energieprijzen na 7 jaar ondanks de isolatie weer even hoog als voor de renovatie. En dat terwijl de huurprijzen van de woningen zijn doorgetrokken naar de nu geldende grenzen voor sociale huurwoningen. Die opeenstapeling zorgt ervoor dat de sociale functie die dit mooie pand als 110 jaar heeft in gevaar komt.
Het wonen in Indië 2 zal voor veel minima onbetaalbaar worden. En het is niet vanzelfsprekend dat Eigen Haard die hoogrendementsketel vroegtijdig gaat vervangen met een gasloze variant. Alle suggesties en voorstellen van onze kant hebben niets opgeleverd ondanks de valide berekeningen en argumenten.
Wat heb ik uiteindelijk gestemd?
Als het alleen om mijn eigen hachje zou gaan zou ik tegen hebben gestemd omdat ik er van overtuigd ben dat Eigen Haard de toekomstige bewoners tekort doet en zichzelf financieel in de voet schiet.
Maar omdat ik met vele andere huishoudens het pand deel en ieder weer zijn eigen verhaal heeft heb ik onder protest voor gestemd om de renovatie niet te vertragen, wat voor veel mensen een tragedie zou zijn. Hoop (tegen beter weten in) dat we Eigen Haard in de komende maanden toch nog kunnen overtuigen om betere keuzes te maken op het gebied van de energiehuishouding. Of dat ze over 7 jaar hun fout inzien en het gaan aanpassen en dat ze toekomstige bewoners zoals mij nu al de ruimte bieden zelf andere keuzes te maken.
